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Coronavirus : comment l'immobilier d'habitation fait face à la crise ?


Publié le 16 avril 2020

Après une année 2019 historique avec à la fois un volume de transactions (>1.000.000) et un prix au mètre carré au plus haut, 2020 semblait bien partie pour rivaliser au titre d’année record. Le Coronavirus a donné un grand coup d’arrêt à l’immobilier, secteur pourtant connu pour sa solidité. En effet, la FNAIM estime à 100.000 le nombre de transactions en attente.

Voici les conséquences relatives à cette crise sanitaire pour les différentes parties prenantes d’une transaction immobilière, dans le cadre de l’immobilier d’habitation.


Les agences immobilières :

Suite aux mesures prises par le gouvernement dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, toutes les agences immobilières ont dû fermé leurs portes. La commercialisation de nouveaux biens est pour le moment impossible, et les agents immobiliers s’appliquent donc au suivi des ventes en cours. 

Au-delà des agences immobilières, c’est toute la chaîne de la transaction immobilière qui est perturbée : les diagnostics techniques ne peuvent plus être effectués, les notaires se sont organisés pour du télétravail mais rencontrent souvent des problèmes pour assurer les actes, l’organisation des banques a été chamboulée, et les services administratifs notamment ceux traitant le droit de préemption ont été à l’arrêt un certain temps. 


Les banques :

À l’arrivée de la crise sanitaire actuelle, les banques se trouvaient alors dans une période assez exceptionnelle, avec un flux de prêts immobiliers au plus haut, ceci étant directement lié au volume de transactions. Un tel volume n’a pu être atteint uniquement grâce à des taux d’intérêt historiquement bas, et une machine qui fonctionne bien, avec des banques peu frileuses, et opérationnelles pour suivre les acquéreurs dans leurs projets immobiliers.
Les banques n’ont pas échappé à l’effet Coronavirus, et la gestion de la crise sanitaire a été chaotique. Elles ont vite été confrontées au manque d’effectifs opérationnels, et au manque de possibilité de télétravail. Cela a engendré un blocage au niveau des financements, avec une situation peu clair pendant les premiers jours le temps que celles-ci établissent leurs directives. 

Désormais, la situation est plus claire, certaines banques ont décidé de ne plus traiter les dossiers de financement pour les particuliers, tandis que d’autres mettent tout en oeuvre pour continuer à financer les projets immobiliers, mais le plus souvent avec des délais de traitement fortement rallongés, et avec des conditions d’emprunt moins favorables.


Les notaires :

Pour les 15.000 notaires de France et leurs 60.000 collaborateurs, l’arrivée de cette crise sanitaire a été un véritable chamboulement dans leur organisation. En effet, pour la concrétisation d’une acquisition immobilière, acquéreurs et vendeurs doivent se déplacer chez le notaire à deux reprises : une première fois pour la signature de la promesse de vente, puis dans un second temps pour la signature de l’acte authentique de vente. 
Les mesures de l’état d’urgence sanitaire allant à l’encontre de la tenue de ces deux rendez-vous, de grandes difficultés sont alors apparues pour la tenue effective de ces actes, avec la menace du report des actes à la fin des mesures de confinement en risquant de très nombreuses rétractation.

Fort heureusement, après deux semaines de doutes, un décret (n°2020-395) a été publié le 03 avril 2020, autorisant les actes notariés sur support électronique, évitant donc le déplacement des parties prenantes, et respectant ainsi les mesures gouvernementales, permettant donc à de nombreux actes d’aboutir, d’autant plus que les services de publicité foncière ont rouvert.


Les acquéreurs et les vendeurs :

Pour acquéreurs et vendeurs, le Coronavirus rime avec incertitude et crainte, et leurs projets immobiliers deviennent incertains et risqués.  
Les acquéreurs craignent de ne pouvoir obtenir leur financement dans les temps impartis, ou bien ils ont signé un compromis juste avant la déclaration de l’état d’urgence sanitaire alors que les prix étaient au plus haut et doutent désormais de leur achat. Ces incertitudes et craintes des acquéreurs affectent directement les vendeurs qui redoutent l’annulation pure et simple de la vente de leur bien. 

Le gouvernement a rapidement pris des mesures afin d’encadrer la tenue des actes et de rassurer les parties prenantes des transactions immobilières.
En effet, l’ordonnance (n°2020-306) du 25 mars 2020 prévoit que tout délai de rétractation non expiré au 12 mars 2020 repartira à zéro 1 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, prévu au 24 mai 2020. Les délais de rétractation de 10 jours s’achèveront donc au 03 juillet 2020. 
Concernant une acquisition avec condition suspensive, le délai pour obtenir un financement est généralement compris entre 45 et 60 jours suivant la fin de la période de rétractation. Les acquéreurs ayant signé un compromis entre le 2 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire auront donc jusqu’au milieu de l’été pour obtenir un financement. 


Conclusion et différentes hypothèses de sorties :

L’immobilier n’a donc pas été épargné. Mais il s’agit surtout d’un choc organisationnel, et de nombreuses réponses et solutions ont été apportées par le gouvernement, les banques ou encore les notaires permettant ainsi une part importante des projets immobiliers de se concrétiser. 

De plus, les placements financiers ont montré de grands signes de faiblesse, et une crise financière se profile, l’immobilier d’habitation conservera donc une place de premier choix dans les investissements des français, ce qui semble limiter d’autant plus l’impact de la crise liée au Coronavirus sur les prix de l’immobilier.

Quant aux conséquences directes de cette crise sanitaire sur le marché immobilier, plusieurs hypothèses sont possibles : 

  • Hypothèse 1, si la reprise du 11 mai 2020 se confirme :
    Les conséquences devraient être limitées. En effet, la « pause » de l’activité aura duré 2 mois, ce qui semble insuffisant pour faire disparaître l’engouement vis à vis de ce marché. Nous observons tout de même une hausse générale des taux d’intérêt, mais difficile à dire s’il s’agit uniquement d’une réponse à cette période ou bien si cela est amené à durer, auquel cas variation des prix à la baisse pourraient s’amorcer, car ces derniers sont souvent fonction inverse des taux d’intérêt. 

 

  • Hypothèse 2, si le confinement se prolonge au-delà du 11 mai 2020 :
    L’impact pourrait être désastreux pour de nombreuses entreprises. Celles-ci se verraient dans l’obligation de licencier, et de nombreux salariés se trouveraient alors au chômage. Ceci provoquerait une baisse du pouvoir d’achat, voire empêcherait de nombreux ménages d’emprunter et donc d’accéder à la propriété. Un changement dans le rapport offre/demande s’opèrerait, avec une offre restant la même, voire qui augmenterait, et une demande plus faible. Nous observerions mécaniquement une baisse des prix de l’immobilier, plus ou moins forte en fonction des dégâts économiques que causeraient une prolongation du confinement. 

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