Lorsque l’on contracte un crédit immobilier, le taux d’endettement est un indicateur majeur permettant d’évaluer la capacité d’emprunt du ménage. Le taux d’endettement est fortement pénalisé par la hausse des taux d’intérêts actuellement. En revanche, il est tout de même possible d'optimiser ce dernier en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

Le taux d’endettement est un marqueur central pour les établissements bancaires car il permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses échéances de prêt immobilier. Il correspond à la part des charges sur les revenus du ménage.

Du côté des charges persistantes après octroi du financement bancaire, sont retenus : 
- Les prêts en cours,
- Une éventuelle pension alimentaire,
- Le loyer mensuel, pour les locataires.

Et concernant les revenus, sont pris en compte :
- Le salaire mensuel net avant impôt et revenus assimilés,
- Les revenus locatifs, 
- Les revenus financiers.

En termes de taux maximum d’endettement, on estime qu’il ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais dans la réalité il est strictement encadré par le régulateur. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% des revenus nets, avant impôt et incluse.

Toute la difficulté est d’obtenir le taux d’endettement le plus bas possible, ce qui devient compliqué en période de hausse de taux d’intérêts. 
Il faut commencer par supprimer les dépenses superflues pour réduire le poids des charges mensuelles et solder, si possible, les petits crédits à la consommation avant de faire une demande de prêt immobilier. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 3,50 et 4% (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Selon la qualité du dossier, il est possible d’obtenir une décote à condition de faire valoir des arguments solides pour convaincre la banque : situation professionnelle, évolution de carrière, patrimoine, placements financiers, bonne gestion des comptes, etc.
On assiste à l’explosion de l’apport personnel, compte tenu des règles du HCSF. Il atteint près de 35% du montant d’une opération immobilière. Pour cela, utiliser tous les moyens possibles : livrets d’épargne, autres placements financiers, PEL, dons familiaux, prêts aidés, etc.

De plus, le taux d’endettement doit obligatoirement contenir une assurance de prêt. Or, cette couverture indispensable pour sécuriser les sommes prêtées représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle est qu’il est possible de négocier l’assurance et profiter du principe de délégation introduit par la Loi Lagarde pour souscrire une offre externe jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance proposée par la banque.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter l’article ci-dessous : https://www.magnolia.fr/actualites/immobilier/credit-immobilier-optimiser-taux-endettement-2023