Le viager reste méconnu par un grand nombre de futurs acquéreurs. En revanche, ce type d’investissement aux modalités bien spécifiques est pourtant intéressant, car il offre l’opportunité de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement à un prix inférieur à celui du marché.
Toutefois, ce type de vente immobilière présente plusieurs spécificités dont il faut avoir la connaissance avant de se lancer.

Le concept du viager est simple : l’acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier en contrepartie d’un capital et d’une rente versée au vendeur jusqu’au décès de ce dernier.
De plus, tous les acquéreurs peuvent acheter en viager, à condition de disposer de la capacité juridique, c’est-à-dire d’être majeur et de ne pas être sous le joug d’une tutelle.
Pour pouvoir effectuer un achat en viager, la date du décès du vendeur doit impérativement être imprévisible. Par exemple, si le propriétaire souffre d’une maladie dont a connaissance l’acquéreur, l’achat en viager n’est pas envisageable. De plus, si le décès du vendeur survient dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, il est alors considéré comme prévisible par la loi, ce qui rend la vente caduque.

On distingue deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur dispose librement du bien dès la conclusion de la vente. Il peut ainsi l’occuper ou le louer sans devoir attendre le décès du vendeur. En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur cède son bien, mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. Ce type d’investissement permet à l’investisseur de profiter d’une décote d’occupation appliquée au prix de vente pour compenser l’impossibilité d’occuper le bien. Cette décote est comprise entre 25 et 50 %, selon l’âge et le sexe du vendeur. De plus, les frais de notaire sont calculés sur la valeur décotée du bien, et non pas sur sa valeur réelle.
La mauvaise réputation de l’achat en viager, qu’il soit occupé ou libre, s’explique par le fait qu’il s’agit d’un « pari » sur la date de décès du vendeur.

Comme pour toutes transactions immobilières, l’achat en viager doit obligatoirement passer par un notaire, qui établit un acte authentique de vente. En revanche, l’acquéreur ne doit pas verser l’intégralité du prix du bien le jour de son acquisition. Le jour J, seul le bouquet est potentiellement versé. Il est totalement facultatif et son montant est librement fixé par les parties, sans minimum ni maximum. Cela dépendra de l’âge du vendeur, plus il est jeune, plus le montant du bouquet est élevé. Généralement, le bouquet représente entre 20 et 30% de la valeur totale du bien. Le reste du prix est payé par le biais de la rente viagère, versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au vendeur. Le montant de cette rente, fixée dans l’acte de vente, est estimé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien immobilier et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué ou encore du montant de l’éventuel bouquet.

Une fois le bien acheté, la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur varie selon le type de viager. Dans le cas d’un viager libre, toutes les charges (factures énergétiques, taxes et impôts locaux), l’entretien courant et les réparations sont prises en charge par l’acheteur. Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, le vendeur prend en charge les réparations et l’entretien courant, sauf s'il libère le bien, ainsi que les impôts locaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les factures énergétiques. Les grosses réparations entreprises dans le bien sont à la charge de l’acheteur. S’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la TEOM sont réglées par l'acheteur.
 
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter l’article ci-dessous : https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/immobilier-faut-il-oser-l-achat-en-viager-a4bce83b8d6a46a181f7b691dabaf72a